日ごろ公私ともお世話になっている福井県小浜市のヒライ社、平井社長が今、店子として入っているつばき回廊の再生を巡ってどうやら責任者になられたようです。
おめでとうございます！かな？

Robinの蜘手です。

http://ameblo.jp/re-flat/entry-10052469521.html
http://ameblo.jp/re-flat/day-20071127.html

「何か再生のアイデアを」ということで、蜘手ならこうする、というアイデアを１本！
基本的には余計なお世話ですし、実現性がないといわれる方もおられますが、まあ、アイデアをしていいじゃないですか。

まず根本的な問題として地方の抱えている背景を理解しましょう。

人口は旧高山市の約半分の人口、地方都市でも小さい方。

高齢者が今後増えることが考えられ、若者の流出はやはり続く、その原因として若者の所得格差があると思います。
働き口はあったとしても、家族を養うにはちょっと辛い家計、、、これは高山市でも同じ現象が見られます。

高齢者の問題は介護、孤独死、近所付き合い、雪の始末などありますが、少し目線を変えると使うアテのない大金を持っている方もおられます。
子供のためとか老後のためといって貯蓄をしていた。
またあるとき伴侶をなくし、ますます保険金が入ってきて、、、。

するとあるとき悪徳訪問販売業者がやってきて、ＴＶに報道されるような事件へと、、、。

そんな近くに身寄りのないお年寄りも年々増えています。

ということで私の案は以下です。
いきいきサービスマンション計画はいかがでしょうか。

まず建物（確か５階？）の上３階をサービスマンションに改装し高齢者に分譲します。
サービスマンションというだけあって管理人は介護に精通した方、特養までいかない施設。
安心して暮らせる、というキーワードの高齢者向け分譲マンションです。

夫婦向け世帯１０世帯と１人向け世帯１０の２０世帯。
１Ｆと２Ｆを商業用にするのですが、１Ｆは生活代行サービスに近いもの、クリーニング、リフォーム店、衣料、食料品店兼宅配食事店、薬局など。

ネットカフェならぬ、ネット茶屋もあれば喜ばれます。

宅配事業は低コレステロールや東洋医学的要素をいれ高齢者に配慮したものにすれば、近隣からも注文がくるのではないでしょうか。
また文化的なことができる和室があると、なんとか教室とか、絵手紙など学ぶスペースもあると喜ばれるでしょうね。

２Ｆは介護関係やメディカルとまではいかなくても、町の診療所、いわゆる処方箋を出してくれるようなイメージ。
「あなたは早く○○病院へ」といったような医療所。
あとヨガや１０分フィットネスのような健康を維持するような店もあったほうがいいでしょう。

建物には地下もあります、地下は温泉があれば最高ですが銭湯でもいいと思います、ご年配の方はユニットバスでは窮屈な方もいらっしゃいますし。

とにかくその場所で受けることができるサービスで”寂しいを楽しいへ”と思われる高齢期を過ごして頂く、というコンセプトです。

高齢期の方のマンション需要があるかないか、私の住む高山市では新築分譲マンションが発売されると高齢者の人気があるようです。
なにしろ雪の心配がない、セキュリティも安心、そして広い家のメンテナンスだけでも結構かかりますから。

さて、ではどうやってお金を集めるかです、サービスマンションに入る方は分譲という形を取るか、保証金を多くし家賃にするかは制度的な問題もありますし難しいところですが条件付き分譲マンション、がいいのではないかと思います。

例えばこの価格を２人世帯２０００万円、１人世帯１０００万円に設定すれば、全室完売で３億円になります。
それで改装をします（できるかどうかは別問題ですが、、、）

「２０００万円って高齢者にとって高いか、安いか」という議論があると思いますが、この仕事をしていれば決して高くないことがわかります。

悪徳訪問販売に使われるよりよっぽどマシではないでしょうか。銀行窓口も１Ｆに呼んで資産管理もついでにできますしね。

しかし、今回の計画のミソは、いわゆるＢプランはこれからです。
入居者が今まで住んでいた土地を利用するのです。

使わなくなった高齢者の土地も借り上げる、もしくは買い上げることを条件にし、それを管理側が運用するのです。
もしくは２０００万円のバーをもう少し高くして土地物納で販売してもいいのではないでしょうか。

今度はその土地を建物の状態を見て、状態がよければリフォームし、賃貸物件として若者向けに貸し出します。
また状態が悪いとか、効率が悪い家だったら一度更地にしてオーパス社のレガーノのようなメゾネット式の物件を建て、家賃収入をもらうのです。
１つの土地に２家族の入居者を募れますから運用効率は倍になります。

家賃の何割かを所有者であるマンション住人に還付してもよいし、店子の家賃補助に使ってもいいでしょう。
地方の若者は家がほしくても買えない、というヒトが多く、地方に限って土地が割高な場合があります。
もちろん新築がほしいのはやまやまですが、収入が少なければまだアパートにしざるをえない人も多くおられます。

行政に、もう少し頑張ってもらうとすれば
「高齢者に優しく、若者が戻ってくる街作り」
というこで、この管理物件に入るファミリーの子供１人当たり１万円の家賃を補助してあげたり、保険会社のタイアップして子供の医療費を実質無料にしてあげる施策をとります。
とにかく家賃を安く設定するような協力をして頂きます。

身寄りのない高齢者に対し、生活の安全と健康でいきいき暮らせる住宅を提供し、それによって生まれた有休地を今度は若者の生活応援に回す。

この運用益が出る、もしくはかなり計算できるという試算になれば、これをファンドにして「小浜市いきいきファンド」として全国的にＰＲすることも可能になります。

今後は地方初ファンドも小口化し、行政と県の協力があれば面白いと思います。

サービスマンションの家賃がネックになり店子が集まらなければ、思い切って家賃０にし、レジをまとめ売上げに応じた契約にしたらいかがでしょうか。
小浜市にも大義名分を作って頂き、サービスマンションの１Ｆ、２Ｆの家賃負担の何割かを負担して頂き、管理人が残りを負担し、店子家賃実質無料を実現すれば、低価格でのサービスを実現でき、高齢者にもお徳なはずです。

高齢者の土地や財産を守り、また活用することで若者向けの住宅を提供し、そして活性化する。
近隣からの若者も自動車社会ですから条件がよければ、転入してくる可能性もあります。

地方、いわゆる田舎では高齢者の資産を後継者が醜い争いで先代の意向に沿わない結果になることもあります。
生前に豊かに暮らすこと、また死ぬ時にお金を持っていても仕方がない、ということが本質的にありますからね。

まあ、今の回廊がマンションになるかどうかの技術的な問題。
田舎でマンションが販売できるか、土地を提供してくれるかという日本人の心理の問題もありますが、それは積み重ねていけば解決すると思います。

新築でやれば、、、という声もあると思いますが、今は近隣障害といって大物件を立てるときの近隣の反対も予想しなければなりません。
田舎ではなかなかヒトの目もありますし、、、、。

今回は市街地に立っている建物ですから、買い物にも行きやすいし駅も近いですから車も要らなくなると思います。
平井社長のブログを拝見していると色々な案があるようですが、ビジネスにしないと長続きしませんから、お金が集まり、なおかつ市が応援してくれるような施策が必要ですね。

これを実行するには、財務のスペシャリストと戦略立案のコンサルタントを含め実現性のあるプロジェクトチームを組み、まず資金調達からはじめることですかねえ。

ちなみにこの案は富山まで１．５時間の車の中でひらめきました。

そんなこんなで、蜘手の余計なお世話の巻きでした、長文、失礼を、、、。